কনভিয়েনসিং কি এবং কিভাবে করতে হয় (পর্ব-৩২)

কনভিয়েনসিং হল প্রপার্টির ওউনারশিপ সেলার এর নিকট হতে বায়ার এর নিকট ট্রান্সফার এর একটি লিগাল প্রসেস। সাধারণত একজন সলিসিটর অথবা কনভিয়েনসার এর দ্বারা কনভিয়েনসিং প্রসেস সম্পন্ন করা হয়। সব সলিসিটর প্রপার্টি কনভিয়েনসিং করে না। তবে একজন কনভিয়েনসার এর প্রধান কাজ হল প্রপার্টি কনভিয়েনসিং করা। আপনি সলিসিটর অথবা কনভিয়েনসার যে কোন একজন এর দ্বারা আপনার প্রপার্টির কনভিয়েনসিং করতে পারেন। একজন প্রপার্টি বায়ার হিসেবে আপনিও আপনার ক্রয়কৃত প্রপার্টির জন্য কনভিয়েনসিং করতে পারবেন, যদি আপনার নিজস্ব কোন প্রপার্টি থাকে অথবা প্রপার্টি মর্গেজ এবং কনভিয়েনসিং এর লিগেল প্রসেস সম্পর্কে বিস্তারিত ধারণা থাকে। আপনি যদি মর্গেজ নিয়ে প্রপার্টি কিনতে চান তাহলে সলিসিটর নিয়োগ এর সময় লক্ষ্য রাখতে হবে, আপনার সলিসিটর মর্গেজ ল্যান্ডার এর প্যানেলভুক্ত এবং ল’ সোসাইটি এর মেম্বার। একজন সলিসিটর অথবা কনভিয়েনসার প্রপার্টি কনভিয়েনসিং প্রক্রিয়া সম্পন্ন করার জন্য প্রধানত যে সব কাজ করে থাকেঃ ১) প্রপার্টির লিগাল ওউনারশিপ চেক করা। ২) প্রপার্টির ল্যান্ড ল’ এবং গভমেন্ট নিষেথাজ্ঞা চেক করা। ৩) বায়ার এবং সেলার এর মধ্যে মানি ট্রান্সফার এর মাধ্যম হিসেবে কাজ করা। ৪) প্রপার্টি ক্রয় এর ক্ষেত্রে বায়ার এর অর্থের উৎস চেক করা। ৫) ল্যান্ড রেজিস্টারে প্রপার্টির বায়ার এবং ল্যান্ডার এর নাম এন্ট্রি করা। ৬) প্রপার্টির স্ট্যাম্প ডিউটি ট্যাক্স পরিশোধ করা। ইত্যাদি।

বিলেতে প্রপার্টি ক্রয় এবং বিক্রয় এর ক্ষেত্রে কনভিয়েনসিং প্রক্রিয়া কয়েকটি ধাপে সম্পন্ন হয়ে থাকে। প্রপার্টি ক্রয় এর ক্ষেত্রে ক্ষেত্রে কনভিয়েনসিং প্রক্রিয়া ১) সলিসিটর অথবা কনভিয়েনসারকে কাজ শুরু করার প্রাথমিক নির্দেশ দেয়াঃ যখন ক্রেতা এবং বিক্রেতা প্রপার্টির মূল্য এর ব্যাপারে একমত হয়, তখন তারা তাদের নিজস্ব সলিসিটর অথবা কনভিয়েনসারকে প্রপার্টির ওউনারশিপ ট্রান্সফার এর লিগাল প্রসেস শুরু করার প্রাথমিক নির্দেশ দিবে। এই পর্যায়ে আপনার সলিসিটর আপনার সাথে টার্ম অফ এংগেজমেন্ট অথবা কনফার্মেশন অফ টার্ম অফ বিজনেস চুক্তি করবে এবং আপনি যে প্রপার্টি কিনতে চান তার বিভিন্ন সার্চ যেমনঃ লোকাল অথোরিটি, ওয়াটার এন্ড সুয়ারেজ, এনভায়রনমেন্টাল রিস্ক ইত্যাদি সার্চ এর জন্য চার্জ চাইবে। ২) ড্রাফ্‌ট কন্ট্রাক্ট গ্রহণ করা এবং সার্চ প্রক্রিয়া শুরু করাঃ এই পর্যায়ে প্রথমে সেলার এর সলিসিটর ল্যান্ড রেজিস্টার অফিসে এ এই প্রপার্টির ল্যান্ড রেজিস্টার এন্ট্রি এর কপি সংগ্রহ করবে। এরপর সেলার এর সলিসিটর একটি ড্রাফ্‌ট কন্ট্রাক্ট ফর সেল তৈরি করবে এবং এই ড্রাফ্‌ট কন্ট্রাক্ট আপনার সলিসিটর এর নিকট প্রেরণ করবে। আপনার সলিসিটর ড্রাফ্‌ট কন্ট্রাক্ট ফর সেল হাতে পাওয়ার সাথে সাথে আপনার প্রপার্টি এর জন্য যাবতীয় সার্চ প্রক্রিয়ার আবেদন শুরু করবে। ড্রাফ্‌ট কন্ট্রাক্ট ফর সেল এর মধ্যে অন্তর্ভুক্তি থাকবেঃ প্রপার্টি টাইটেল, সেলার দ্বারা সম্পন্নকৃত স্ট্যান্ডার্ড ফর্ম এবং প্রপার্টির যাবতীয় ডকুমেন্ট এর ডুপ্লিকেট কপি। ৩) প্রপার্টি মর্গেজ ইনভেস্টিগেশন করাঃ এখন আপনার সলিসিটর যেসব পেপারওয়ার্ক সেলার সলিসিটর এর নিকট হতে পেয়েছে তা রিভিউ করবে। পেপারওয়ার্ক এবং প্রপার্টি সম্পর্কে আপনার ও সলিসিটর এর কোন ইনকোয়ারি থাকলে সেলার এর সলিসিটর এর সাথে আপনার সলিসিটর যোগাযোগ করবে। আপনার সলিসিটর আপনার ল্যান্ডার নিকট হতে মর্গেজ অফার এর কপি পাবে এবং মর্গেজ অফার এর কপি পাওয়ার পর আপনার সলিসিটর মর্গেজ অফার এর শর্ত সমূহ রিভিউ করবে। আপনার সলিসিটর আপনার ল্যান্ডার এর পক্ষ হয়েও লিগাল ওয়ার্ক করবে। ৪) রিপোর্টঃ যখন বায়ার সলিসিটর যাবতীয় সার্চ এর সকল রেজাল্ট এবং সেলার সলিসিটর এর নিকট হতে সকল ইনকোয়ারি এর রিপ্লাই পেয়ে যাবে। তখন বায়ার সলিসিটর প্রপার্টি এর উপর একটি রিপোর্ট তৈরি করবে এবং এই রিপোর্টটি বায়ারকে তার মর্গেজ অফার এর সাথে প্রেরণ করবে। আপনার প্রপার্টি এর যাবতীয় ফাইনান্সিয়াল প্রক্রিয়া সলিসিটর এর মাধ্যমে সম্পন্ন হবে। সলিসিটর আপনার সাথে সেলার সলিসিটর কর্তৃক প্রেরিত কমপ্লিশন স্টেটমেন্ট নিয়ে আলোচনা করবে। এই স্টেটমেন্ট প্রপার্টি ক্রয় এর জন্য টোটাল কি পরিমাণ পাউন্ড পরিশোধ করতে হবে এবং কি পদ্ধতিতে আপনি ট্রানজেকশন সম্পন্ন করবেন তার বিবরণ থাকবে। ৫) সাইনিং প্রক্রিয়াঃ আপনি যদি সলিসিটর কতৃক আপনাকে দেয়া সকল পেপারওয়ার্ক এর ব্যাপারে সন্তুষ্ট থাকেন। তবে আপনার সলিসিটর আপনাকে কন্ট্রাক্ট পেপারে সাইন করতে বলবে এবং একটি কমপ্লিশন ডেট ফিক্সড করবে। যেই দিন ট্রানজেকশন প্রক্রিয়া সম্পন্ন করার সময় সকল পক্ষ উপস্থিত থাকবে। কনভিয়েনসিং প্রসেস এর এই পর্যায়ে আপনাকে প্রপার্টি ক্রয় মূল্যের সাধারণত ১০% ডিপোজিট আপনার সলিসিটর এর ব্যাংক অ্যাকাউন্টে জমা করতে হবে। প্রপার্টি ক্রয় মূল্যের এই প্রাথমিক ডিপোজিট পাওয়ার পর সলিসিটর এক্সচেঞ্জ অফ কন্ট্রাক্ট এর প্রক্রিয়া শুরু করবে। ৬) এক্সচেঞ্জ অফ কন্ট্রাক্টঃ এক্সচেঞ্জ অফ কন্ট্রাক্ট প্রক্রিয়া শুরু করার আগে আপনার মর্গেজ ল্যান্ডার আপনার কাছে আপনি যে প্রপার্টি ক্রয় করতে যাচ্ছেন তার বিল্ডিং ইনসুরেন্স এর ডকুমেন্ট চাইবে। এরপর বায়ার এবং সেলার উভয়ই তাদের কন্ট্রাক্ট পেপার এক্সচেঞ্জ করবে। কন্ট্রাক্ট পেপার এক্সচেঞ্জ করার সাথে সাথে বায়ার প্রপার্টি ক্রয় করার জন্য এবং সেলার প্রপার্টি বিক্রয় করার জন্য আইনগতভাবে বাধ্য হয়ে গেল। কন্ট্রাক্ট পেপার এক্সচেঞ্জ করার পর আপনার সলিসিটর প্রপার্টি ক্রয় মূল্যের প্রাথমিক ডিপোজিট সেলার এর সলিসিটর এর ব্যাংক অ্যাকাউন্টে ডিপোজিট করবে। এখন সলিসিটর একটি ড্রাফ্‌ট ট্রান্সফার ডিড তৈরি করবে, যাতে আপনার কমপ্লিশন প্রসেস সম্পন্ন করার সাথে সাথে ল্যান্ড রেজিস্টার এ আপনার নাম এবং আপনার ল্যান্ডার এর নাম এন্ট্রি করার আবেদন করা যায়। সলিসিটর আপনাকে একটি কমপ্লিশন স্টেটমেন্ট প্রেরণ করবে। সলিসিটর আপনার ল্যান্ডার এর সাথে কন্টাক্ট করবে যাতে আপনার ল্যান্ডার কমপ্লিশন ডেট এর একদিন আগে মর্গেজ লোন এর সম্পূর্ণ পাউন্ড সলিসিটর এর ব্যাংক অ্যাকাউন্ট এ প্রেরণ করে। ৭) কমপ্লিশন ডেট কমপ্লিশন ডেট এর দিন যখন সেলার সলিসিটর কনফার্ম করবে যে তার ব্যাংক অ্যাকাউন্টে প্রপার্টি বিক্রয় এর সম্পূর্ণ পাউন্ড ডিপোজিট হয়েছে, তখন প্রপার্টি সেলার এস্টেট এজেন্ট অথবা বায়ার এর নিকট প্রপার্টির চাবি হস্তান্তর করবে। কমপ্লিশন প্রসেস সম্পন্ন করার পর সলিসিটর আপনার নাম এবং আপনার মর্গেজ ল্যান্ডার এর নাম ল্যান্ড রেজিস্টারে এন্ট্রি করবে এবং আপনার প্রপার্টির স্ট্যাম্প ডিউটি ট্যাক্স পরিশোধ করবে। আপনার প্রপার্টির যাবতীয় লিগাল ডকুমেন্ট আপনার নিকট প্রেরণ করবে। আপনার প্রপার্টির ডীড আপনার মর্গেজ ল্যান্ডার এর নিকট সংরক্ষণ এর জন্য প্রেরণ করা হবে। আপনি সম্পূর্ণ মর্গেজ লোণ পরিশোধ করে দিলে এই প্রপার্টির ডীডটি আপনার নিকট প্রেরণ করা হবে এবং ল্যান্ড রেজিস্টার থেকে মর্গেজ ল্যান্ডার এর নাম তুলে নেয়া হবে। প্রপার্টি মর্গেজ সম্পর্কে আপনাদের কোন মতামত বা জিজ্ঞাসা থাকলে নিন্মের ই-মেইল অথবা টেলিফোন নম্বরে যোগাযোগ করতে পারেন। Email: info@benecofinance.co.uk Tel: 02080502478